Bereitstellungszinsen beim Immobilienkredit – was sie bedeuten und wie man sie vermeidet
3. Juli 2025
Wer eine Immobilie kauft oder baut, kommt in der Regel nicht um eine Finanzierung herum. Dabei stoßen viele früher oder später auf einen Begriff, der oft unterschätzt wird: Bereitstellungszinsen. Was steckt dahinter? Wann fallen sie an? Und wie hoch sind sie eigentlich?
Was sind Bereitstellungszinsen?
Bereitstellungszinsen sind Kosten, die Banken dafür verlangen, dass sie das vereinbarte Darlehen bereitstellen, obwohl es noch nicht oder nur teilweise abgerufen wurde. Diese Zinsen sollen den finanziellen Nachteil ausgleichen, dass die Bank das Geld „reserviert“, aber keine regulären Kreditzinsen dafür bekommt.
Das betrifft vor allem Käufer, bei denen zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Darlehens einige Wochen oder Monate liegen – z. B. weil:
- der Notartermin erst später stattfindet,
- bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen (z. B. Grundbuchänderung, Genehmigungen) noch nicht erfüllt sind,
- oder bei einem Hausbau die Mittel in Teilbeträgen je Baufortschritt ausgezahlt werden.
Wann beginnen Bereitstellungszinsen zu laufen?
Die meisten Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit, in der keine Gebühren anfallen. Diese beträgt typischerweise:
- 3 bis 6 Monate bei vielen Kreditinstituten,
- bei einigen Banken auch bis zu 12 Monate – abhängig vom Vorhaben oder Sonderaktionen.
Nach Ablauf dieser Frist fallen Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag an.
Wie hoch sind Bereitstellungszinsen?
Die Höhe liegt in der Regel bei:
- 0,25 % pro Monat (= 3 % pro Jahr) auf den nicht ausgezahlten Teil des Darlehens.
Beispiel:
Wenn Sie z. B. 100.000 € noch nicht abgerufen haben, zahlen Sie ab dem 7. Monat monatlich 250 € Bereitstellungszinsen – zusätzlich zu allen anderen Kosten.
Wann ist das relevant?
- Beim Neubau oder Sanierungsprojekten, wo sich die Auszahlung oft über mehrere Monate hinzieht.
- Wenn der Kaufvertrag bereits unterschrieben, die Immobilie aber noch nicht übergeben wurde.
- Wenn es zu Verzögerungen bei der Objektabwicklung kommt – z. B. durch fehlende Genehmigungen oder Bauverzögerungen.
Wie lassen sich Bereitstellungszinsen vermeiden oder reduzieren?
- Verlängerte bereitstellungszinsfreie Zeit wählen
- Auszahlungen frühzeitig planen
- Zügige Abwicklung nach dem Notartermin
- Kredit in Teilbeträgen splitten (bei Bau):
Tipp: Lass dich beim Finanzierungsgespräch nicht nur den Zinssatz und die Monatsrate erklären – sondern auch, ab wann Bereitstellungszinsen anfallen und in welcher Höhe.
Eine guten Planung lohnt sich.
Der Traum vom eigenen Haus ist für viele ein wichtiges Lebensziel. Doch bevor es an die Finanzierung geht, stellt sich eine zentrale Frage: Wie viel Eigenkapital sollte man mitbringen – und wann ist der richtige Zeitpunkt, es einzusetzen? Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll? Als Faustregel gilt: Mindestens 20 bis 30 % des Kauf- oder Baupreises sollten im Optimum durch Eigenkapital gedeckt sein. Bei einem Objekt im Wert von 400.000 € wären das also idealerweise 80.000 bis 120.000 €. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer fällt das Finanzierungsrisiko aus – und desto besser sind in der Regel die Zinskonditionen der Bank. Vorteile eines höheren Eigenkapitalanteils: Günstigere Zinsen, da das Risiko für die Bank sinkt Niedrigere monatliche Raten Schnellere Entschuldung Bessere Chancen auf Kreditbewilligung Trotzdem ist auch eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital möglich – sogenannte 100 %- oder 110 %-Finanzierungen (inklusive Nebenkosten). Diese bringen jedoch höhere Zinsen und längere Laufzeiten mit sich und eignen sich vor allem für sehr solide Verdiener mit sicherem Einkommen. Wann sollte Eigenkapital eingebracht werden? Das Eigenkapital wird in der Regel bereits zu Beginn der Bau- oder Kaufphase eingebracht, insbesondere für die Kaufnebenkosten, die meist nicht über das Darlehen finanziert werden (z. B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Makler). Diese betragen etwa 10–15 % des Kaufpreises und sollten vorrangig durch Eigenmittel gedeckt sein. Beispielhafte Einteilung: Nebenkosten (10–15 %) → aus Eigenkapital Teil des Kauf- oder Baupreises (10–20 %) → zur Reduzierung des Darlehens Rest über Darlehen Wichtig ist auch, nicht das gesamte Vermögen zu investieren. Ein gewisser Sicherheitspuffer (z. B. 3–6 Monatsgehälter) sollte für unerwartete Ausgaben erhalten bleiben. Fazit: Eigenkapital ist ein zentraler Hebel für günstige Finanzierungskonditionen und finanzielle Sicherheit. Mindestens 20–30 % sind empfehlenswert, vor allem für Kaufnebenkosten und zur Reduzierung der Kreditsumme. Wer weniger Eigenkapital mitbringt, sollte sich gut beraten lassen und auf eine langfristig tragbare Rate achten.
Zinsbindungen – Was passt zu mir? Die Wahl des richtigen Finanzierungsmodells ist ein zentraler Baustein beim Immobilienerwerb. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle: Zinssicherung, Laufzeit, persönliche Lebenssituation und ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Lange Zinsbindung – Sicherheit für viele Jahre Ein Finanzierungsmodell mit einer langen Zinsbindung, z. B. über 15 bis 30 Jahre, bietet den Vorteil hoher Planungssicherheit. Vor allem in Niedrigzinsphasen lohnt sich diese Option, denn der günstige Zinssatz wird langfristig gesichert. Diese Variante eignet sich besonders für Menschen, die ein konstantes Einkommen haben und keine häufigen Veränderungen planen – etwa Familien oder sicherheitsorientierte Käufer. Zwar sind die Zinssätze bei langer Bindung oft etwas höher als bei kurzen Laufzeiten, doch das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft wird damit vermieden. Vorteile einer langen Zinsbindung: Planungssicherheit durch gleichbleibende Raten Schutz vor zukünftigen Zinssteigerungen Gut geeignet für Selbstnutzer mit langfristigem Anlagehorizont Kurze Zinsbindung (z. B. 10 Jahre) Ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren ist in der Regel mit einem niedrigeren Zinssatz verbunden als langfristige Modelle. Diese Variante eignet sich für Menschen, die erwarten, in Zukunft mehr Eigenkapital einzubringen, auf fallende Zinsen spekulieren oder ohnehin eine kürzere Haltefrist der Immobilie planen. Wichtig ist hierbei die Einschätzung des Zinsniveaus nach Ablauf der Zinsbindung. Vorteile einer 10-jährigen Zinsbindung: Günstigere Anfangskonditionen Mehr Flexibilität bei geplanter Veränderung der Lebenssituation Selbstnutzung vs. Vermietung – Auswirkungen auf die Finanzierung Ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten, hat Auswirkungen auf Ihre Finanzierung und steuerliche Situation: Selbstnutzung: Hier steht oft die langfristige Sicherheit und Stabilität im Vordergrund. Sie profitieren nicht von steuerlichen Abschreibungen, können aber unter bestimmten Bedingungen staatliche Förderungen (z. B. KfW-Förderprogramme) in Anspruch nehmen. Vermietung: Die Finanzierung ohne direkte Tilgung kann unter Umständen steuerlich vorteilhafter sein, da Zinsen und bestimmte Kosten absetzbar sind. Zudem kann der Mietzins zur Tilgung beitragen. Investoren achten oft mehr auf die Rendite und Flexibilität bei der Zinsbindung. Fazit: Ob eine lange oder kurze Zinsbindung besser zu dir passt, hängt von Ihrer Lebensplanung, Risikobereitschaft und finanziellen Situation ab. Auch die Entscheidung, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, beeinflusst die optimale Finanzierungsstrategie. Eine individuelle Beratung kann helfen, die beste Entscheidung für Ihre Bedürfnisse zu treffen.
Aktuelle Konditionen Beispiel für ein Darlehen über Euro 200.000,00 mit 60% Beleihungsauslauf: 10 Jahre ab 3,32% / 3,37% eff 15 Jahre ab 3,55% / 3,63% eff 20 Jahre ab 3,72% / 3,80% eff 25 Jahre ab 3,83% / 3,92% eff 30 Jahre ab 3,88% / 3,97% eff Für mehr Details und eine unentgeltliche, persönliche Beratung kontaktiert uns gern.
Ich habe einen Darlehensvertrag – und jetzt sind die Zinsen besser. Was kann ich tun? Viele Immobilienkäufer kennen das Gefühl: Kaum ist der Darlehensvertrag unterschrieben, sinken die Zinsen am Markt. Die Frage stellt sich: Bin ich jetzt für Jahre an den teureren Zinssatz gebunden – oder habe ich noch Handlungsspielraum? Die gute Nachricht: Es gibt durchaus Möglichkeiten, auf veränderte Zinsbedingungen zu reagieren. Welche das sind, hängt vor allem vom Zeitpunkt und vom Vertrag ab. 1. Rücktritt vor Auszahlung – ist das noch möglich? Wenn du gerade erst unterschrieben hast, aber die Darlehenssumme noch nicht abgerufen wurde, kannst du kostenfrei zurücktreten: Bei Verbraucherdarlehen hast du ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen. Wichtig: Der Widerruf muss schriftlich erfolgen, am besten per Einschreiben. 2. Während der Zinsbindungsdauer Wenn dein Darlehen bereits läuft, bist du während der vereinbarten Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) grundsätzlich an den Vertrag gebunden. Aber: ✅ Option A: Kündigung nach 10 Jahren Laut § 489 BGB kannst du ein Immobiliendarlehen ab 10 Jahren nach vollständiger Auszahlung jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Danach kannst du zu einem besseren Zins weiterfinanzieren. ✅ Option B: Forward-Darlehen abschließen Wenn deine Zinsbindung in den nächsten 3 bis 5 Jahren ausläuft, kannst du dir schon heute die aktuell günstigen Zinsen für später sichern – mit einem sogenannten Forward-Darlehen. 3. Vorzeitige Kündigung mit Vorfälligkeitsentschädigung – lohnt sich das? Wenn du deinen Kredit innerhalb der ersten 10 Jahre kündigen möchtest, muss die Bank zustimmen und wird eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese soll den Zinsverlust der Bank ausgleichen. 4. Sonderkündigungsrecht bei berechtigtem Interesse In bestimmten Fällen kannst du den Vertrag auch vorzeitig kündigen– z. B. wenn du die Immobilie verkaufst. Die Bank muss dann zwar zustimmen, aber nicht immer eine Entschädigung verlangen. Zum Beispiel, weil du einen besseren Zins hast als aktuell üblich ist. Fazit: Du hast mehr Möglichkeiten, als du denkst Auch wenn du schon einen Darlehensvertrag abgeschlossen hast, musst du dich nicht dauerhaft mit einem ungünstigen Zinssatz abfinden. Je nach Vertragsstatus gibt es unterschiedliche Wege.
Die Dauer einer energetischen Modernisierung hängt von mehreren Faktoren ab, wie dem Umfang der Maßnahmen, Genehmigungen und der Verfügbarkeit von Handwerkern. Hier eine grobe Zeiteinschätzung: 1. Planungsphase (2–6 Monate) Energieberatung & Bestandsaufnahme (2–4 Wochen) Erstellung eines Sanierungskonzepts (4–8 Wochen) Fördermittelbeantragung (4–12 Wochen) 2. Umsetzung (3–12 Monate) Einzelmaßnahmen (z. B. Fenster, Heizungstausch): 2–6 Wochen Komplettsanierung (z. B. Dämmung, Dach, neue Heizung): 6–12 Monate Lieferzeiten & Handwerkerverfügbarkeit: Je nach Region Verzögerungen möglich Gesamtdauer: 6–18 Monate Einzelmaßnahmen können schneller abgeschlossen werden, während eine umfassende Sanierung länger dauert. Wichtig: Frühzeitig Handwerker und Fördermittel sichern! 😊
Energieberater-Termin: Was erwartet dich & was solltest du vorbereiten? Ablauf des Termins 1. Gespräch & Zielklärung (Einsparpotenzial, Sanierungskonzept, Fördermöglichkeiten) 2. Bestandsaufnahme / Gebäudecheck (Dämmung, Fenster, Heizung, Stromverbrauch) Typische Punkte, die überprüft werden: Gebäudehülle (Dämmung von Wänden, Dach, Fenstern, Türen) Heizungssystem (Alter, Effizienz, Alternativen) Warmwasserbereitung Lüftung & Luftdichtheit Stromverbrauch & Beleuchtung 3. Messungen (z. B. Wärmebildkamera, Luftdichtheitstest) 4. Sanierungsempfehlungen (Dämmung, Heizungsmodernisierung, erneuerbare Energien) 5. Kosten & Fördermöglichkeiten (KfW, BAFA-Zuschüsse) 6. Zusammenfassung & nächste Schritte Was du vorbereiten solltest ✔ Bauunterlagen (Baupläne, Baujahr, Sanierungen) ✔ Energieverbrauchsdaten (Heizkosten, Strom, Gas der letzten Jahre) ✔ Angaben zur Heizung (Baujahr, Typ, Wartungsprotokolle) ✔ Eigene Fragen & Ziele (Kostensenkung, Förderung, Nachhaltigkeit) So bist du optimal vorbereitet! 😊
Ist neu immer am besten ? Sanierung lohnt sich: Mehr Wert, weniger Kosten, bessere Zukunft! Die Sanierung eines Hauses bietet viele Vorteile, sowohl finanziell als auch ökologisch. Hier sind die wichtigsten Gründe: Energieeinsparung: Durch eine moderne Dämmung, neue Fenster und eine effiziente Heizung lassen sich Heizkosten um bis zu 50 % senken. Wertsteigerung: Ein saniertes Haus mit guter Energieeffizienz ist attraktiver für Käufer und steigert seinen Marktwert erheblich. Förderungen & Steuervorteile: Der Staat unterstützt Sanierungen mit KfW- und BAFA-Zuschüssen, Steuervergünstigungen und zinsgünstigen Krediten. Wohnkomfort: Verbesserte Dämmung und moderne Technik sorgen für ein angenehmeres Raumklima und weniger Zugluft. Nachhaltigkeit: Weniger Energieverbrauch reduziert den CO₂-Ausstoß und schont die Umwelt. Erhalt der Bausubstanz: Wer rechtzeitig saniert, beugt Schäden durch Feuchtigkeit, Schimmel oder marode Leitungen vor und vermeidet hohe Folgekosten. Fazit: Eine Sanierung rechnet sich langfristig durch niedrigere Betriebskosten, höhere Wohnqualität und finanzielle Förderung.
Aktuelle Konditionen Beispiel für ein Darlehen über Euro 200.000,00 mit 60% Beleihungsauslauf: 10 Jahre ab 3,24% / 3,28% eff 15 Jahre ab 3,48% / 3,56% eff 20 Jahre ab 3,63% / 3,71% eff 30 Jahre ab 3,79% / 3,88% eff Für mehr Details und eine unentgeltliche, persönliche Beratung kontaktiert uns gern.
Gründe für den Erwerb von Eigentum in Mecklenburg-Vorpommern Günstige Immobilienpreise Mecklenburg-Vorpommern gehört zu den Bundesländern mit den niedrigsten Immobilienpreisen. Besonders in ländlichen Gebieten kann man noch bezahlbare Häuser oder Grundstücke finden. Hohe Lebensqualität & Natur Mit der Ostseeküste, den Mecklenburgischen Seenplatten, Nationalparks und viel unberührter Natur bietet das Bundesland eine hohe Lebensqualität für Natur- und Ruheliebhaber. Attraktive Ferien- und Renditeimmobilien Die Ostsee ist eine der beliebtesten Urlaubsregionen Deutschlands. Ferienwohnungen oder -häuser können gut vermietet werden und bieten langfristige Einnahmen. Geringe Bevölkerungsdichte & viel Platz Wer mehr Platz zum Wohnen sucht, ist hier genau richtig. Es gibt viele ländliche Regionen mit großen Grundstücken und wenig Verkehr. Aufstrebende Städte mit Entwicklungspotenzial Städte wie Rostock, Schwerin oder Greifswald entwickeln sich wirtschaftlich weiter, was für langfristige Wertsteigerungen von Immobilien spricht. Nachhaltiges und ruhiges Wohnen möglich Gute Möglichkeiten für nachhaltige Wohnprojekte, Selbstversorgung oder energieeffizientes Bauen, besonders in ländlichen Gegenden. Gründe, warum du die Finanzierung schaffen kannst Niedrigere Kaufpreise = geringere Finanzierungskosten Durch die günstigen Immobilienpreise benötigst du weniger Eigenkapital und hast niedrigere Kreditraten im Vergleich zu anderen Bundesländern. Förderprogramme nutzen Es gibt spezielle Förderungen für den Immobilienkauf und Neubau, z. B. durch die KfW, Landesförderbanken oder kommunale Zuschüsse. Geringe Grunderwerbsteuer Mit 6% liegt die Grunderwerbsteuer unter den Spitzenwerten anderer Bundesländer (z. B. Brandenburg oder NRW mit 6,5%). Einnahmen durch Ferienvermietung möglich Falls du eine Immobilie in einer touristisch gefragten Region kaufst (z. B. Rügen, Usedom, Müritz), kannst du sie zeitweise vermieten und so die Finanzierung erleichtern. Geringere Nebenkosten als in Großstädten Grundsteuer, Energie- und Lebenshaltungskosten sind in vielen Teilen Mecklenburg-Vorpommerns niedriger als in Hamburg oder Berlin. Langfris tige Planungssicherheit durch feste Zinssätze Wer jetzt finanziert, kann von stabilen Zinsen profitieren und sich über Jahre eine sichere monatliche Belastung garantieren.
Gründe für den Erwerb von Eigentum in Niedersachsen Günstigere Immobilienpreise als in Hamburg oder Nordrhein-Westfalen Niedersachsen bietet im Vergleich zu Hamburg oder anderen Ballungsräumen deutlich günstigere Immobilienpreise – das macht den Kauf attraktiver. Hohe Lebensqualität & Natur Niedersachsen hat eine abwechslungsreiche Landschaft mit Küste, Heide, Wäldern und Mittelgebirgen – ideal für Naturliebhaber, Familien und Erholungssuchende. Starke Wirtschaft & Arbeitsmarkt Niedersachsen ist wirtschaftlich stabil mit starken Branchen wie Automobilindustrie (VW in Wolfsburg), Maschinenbau, Landwirtschaft und erneuerbaren Energien. Pendlerfreundlichkeit & zentrale Lage Niedersachsen liegt zwischen Hamburg, Bremen und Nordrhein-Westfalen und hat gute Verkehrsanbindungen (Autobahnen, ICE, Flughäfen). Wertsteigerungspotenzial in Städten und beliebten Regionen Städte wie Hannover, Braunschweig, Oldenburg oder Göttingen sowie Gebiete wie das Weserbergland oder die Nordseeküste bieten stabile oder steigende Immobilienwerte. Mehr Platz für dein Geld In Niedersachsen bekommst du für dein Budget oft größere Grundstücke oder mehr Wohnfläche als in Hamburg oder anderen Großstädten. Attraktive Möglichkeiten für Ferien- oder Renditeimmobilien Besonders an der Nordseeküste (Cuxhaven, Ostfriesland) oder in touristischen Regionen (Harz, Lüneburger Heide) kann sich eine Ferien- oder Mietimmobilie lohnen. Gründe, warum du die Finanzierung schaffen kannst Günstigere Kredite durch niedrigere Kaufpreise Da die Immobilienpreise niedriger sind als in Hamburg oder Nordrhein-Westfalen, benötigst du weniger Eigenkapital und die monatlichen Raten sind oft günstiger. Förderprogramme nutzen Neben KfW-Förderungen gibt es in Niedersachsen spezielle Förderungen für Bauherren, z. B. durch die NBank. Geringere Grunderwerbsteuer als in anderen Bundesländern Niedersachsen hat mit 5% eine niedrigere Grunderwerbsteuer als z. B. Nordrhein-Westfalen (6,5%) oder Schleswig-Holstein (6,5%), was den Kauf günstiger macht. Einnahmen durch Vermietung oder Teilvermietung Falls du nicht selbst einziehen möchtest, kannst du eine Immobilie vermieten und von stabilen Mietrenditen profitieren. Günstige Energiekonzepte und Neubauförderungen Niedersachsen setzt stark auf erneuerbare Energien und bietet Fördermöglichkeiten für nachhaltiges Bauen und Sanieren.