Wie unterschiedlich Banken die Haushaltsrechnung beim Immobilienkauf bewerten – und was Sie darüber wissen sollten Wer eine Immobilie finanzieren möchte, wird schnell feststellen: Keine Finanzierung ohne Haushaltsrechnung. Doch was auf den ersten Blick wie eine simple Einnahmen-Ausgaben-Aufstellung wirkt, kann je nach Bank ganz unterschiedlich bewertet werden – mit teils erheblichen Auswirkungen auf die Kreditvergabe. In diesem Beitrag beleuchten wir, warum die Haushaltsrechnung so wichtig ist, wie Banken sie bewerten und worauf Sie achten sollten, um Ihre Chancen auf eine Finanzierung zu erhöhen. Was ist eine Haushaltsrechnung überhaupt? Die Haushaltsrechnung (auch "Haushaltsüberschussrechnung" genannt) ist ein zentrales Instrument bei der Kreditprüfung. Sie stellt Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber, um zu ermitteln, ob nach Abzug aller Lebenshaltungskosten und bestehenden Verpflichtungen noch genug „Überschuss“ bleibt, um eine Baufinanzierung dauerhaft tragen zu können. Typischer Aufbau: Einnahmen: z. B. Gehalt, Kindergeld, Mieteinnahmen, Unterhalt Ausgaben: Miete (sofern relevant), Versicherungen, laufende Kredite, Kinderbetreuung, Mobilität, Lebenshaltung Der verbleibende Betrag am Ende der Rechnung ist der monatliche „frei verfügbare Betrag“ – ein entscheidender Faktor für die Kreditentscheidung. Warum bewerten Banken dieselbe Haushaltsrechnung unterschiedlich? 1. Unterschiedliche Pauschalen für Lebenshaltungskosten 2. Bewertung von Nebeneinkünften 3. Umgang mit bestehenden Verbindlichkeiten 4. Annahmen zu Energiekosten und Instandhaltung Was bedeutet das für Kreditinteressenten? Vergleichen lohnt sich: Ein Finanzierungsvorhaben, das bei einer Bank abgelehnt wird, kann bei einer anderen völlig realistisch sein. Sprechen Sie daher mit mehreren Banken – oder lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzierungsvermittler unterstützen. Bereiten Sie sich gut vor: Je vollständiger und nachvollziehbarer Ihre Unterlagen sind, desto besser. Achten Sie auf Nachweise zu allen Einnahmen, bestehenden Krediten, Nebenkosten etc. Vermeiden Sie unnötige Verpflichtungen: Kündigen oder tilgen Sie kleinere Kredite, die die Haushaltsrechnung unnötig belasten. Auch unnötige Abos oder Leasingverträge können negativ ins Gewicht fallen. Sonderfälle rechtzeitig klären: Selbstständige, befristet Beschäftigte oder Personen mit stark schwankenden Einkommen sollten besonders genau prüfen, wie Banken ihre Einnahmen bewerten – denn hier gibt es die größten Unterschiede.  Fazit Die Haushaltsrechnung ist ein zentrales Element bei der Baufinanzierung – doch sie ist alles andere als standardisiert. Banken bewerten identische Daten sehr unterschiedlich, je nach interner Richtlinie, Risikoeinschätzung und Marktsituation. Für Käufer heißt das: Nicht entmutigen lassen, wenn die erste Bank absagt. Mit guter Vorbereitung und dem richtigen Partner an der Seite kann oft doch noch eine passende Finanzierung gefunden werden.

Wie unterschiedlich Banken die Haushaltsrechnung beim Immobilienkauf bewerten – und was Sie darüber wissen sollten Wer eine Immobilie finanzieren möchte, wird schnell feststellen: Keine Finanzierung ohne Haushaltsrechnung. Doch was auf den ersten Blick wie eine simple Einnahmen-Ausgaben-Aufstellung wirkt, kann je nach Bank ganz unterschiedlich bewertet werden – mit teils erheblichen Auswirkungen auf die Kreditvergabe. In diesem Beitrag beleuchten wir, warum die Haushaltsrechnung so wichtig ist, wie Banken sie bewerten und worauf Sie achten sollten, um Ihre Chancen auf eine Finanzierung zu erhöhen. Was ist eine Haushaltsrechnung überhaupt? Die Haushaltsrechnung (auch "Haushaltsüberschussrechnung" genannt) ist ein zentrales Instrument bei der Kreditprüfung. Sie stellt Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber, um zu ermitteln, ob nach Abzug aller Lebenshaltungskosten und bestehenden Verpflichtungen noch genug „Überschuss“ bleibt, um eine Baufinanzierung dauerhaft tragen zu können. Typischer Aufbau: Einnahmen: z. B. Gehalt, Kindergeld, Mieteinnahmen, Unterhalt Ausgaben: Miete (sofern relevant), Versicherungen, laufende Kredite, Kinderbetreuung, Mobilität, Lebenshaltung Der verbleibende Betrag am Ende der Rechnung ist der monatliche „frei verfügbare Betrag“ – ein entscheidender Faktor für die Kreditentscheidung. Warum bewerten Banken dieselbe Haushaltsrechnung unterschiedlich? 1. Unterschiedliche Pauschalen für Lebenshaltungskosten 2. Bewertung von Nebeneinkünften 3. Umgang mit bestehenden Verbindlichkeiten 4. Annahmen zu Energiekosten und Instandhaltung Was bedeutet das für Kreditinteressenten? Vergleichen lohnt sich: Ein Finanzierungsvorhaben, das bei einer Bank abgelehnt wird, kann bei einer anderen völlig realistisch sein. Sprechen Sie daher mit mehreren Banken – oder lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzierungsvermittler unterstützen. Bereiten Sie sich gut vor: Je vollständiger und nachvollziehbarer Ihre Unterlagen sind, desto besser. Achten Sie auf Nachweise zu allen Einnahmen, bestehenden Krediten, Nebenkosten etc. Vermeiden Sie unnötige Verpflichtungen: Kündigen oder tilgen Sie kleinere Kredite, die die Haushaltsrechnung unnötig belasten. Auch unnötige Abos oder Leasingverträge können negativ ins Gewicht fallen. Sonderfälle rechtzeitig klären: Selbstständige, befristet Beschäftigte oder Personen mit stark schwankenden Einkommen sollten besonders genau prüfen, wie Banken ihre Einnahmen bewerten – denn hier gibt es die größten Unterschiede.  Fazit Die Haushaltsrechnung ist ein zentrales Element bei der Baufinanzierung – doch sie ist alles andere als standardisiert. Banken bewerten identische Daten sehr unterschiedlich, je nach interner Richtlinie, Risikoeinschätzung und Marktsituation. Für Käufer heißt das: Nicht entmutigen lassen, wenn die erste Bank absagt. Mit guter Vorbereitung und dem richtigen Partner an der Seite kann oft doch noch eine passende Finanzierung gefunden werden.

Mehrkosten beim Neubau: Gründe und Präventionsmaßnahmen Der Bau eines neuen Hauses ist ein aufregendes, aber auch herausforderndes Unterfangen. Oftmals sehen sich Bauherren mit unerwarteten Mehrkosten konfrontiert, die das Budget erheblich belasten können. Es ist wichtig, die häufigsten Gründe für diese Mehrkosten zu verstehen und Strategien zu entwickeln, um ihnen vorzubeugen. Gründe für Mehrkosten: 1. Unvorhergesehene Baugrundbedingungen: Oftmals sind die geologischen Gegebenheiten nicht so, wie sie in den Bauplänen angenommen wurden. Probleme wie Grundwasser, Felsen oder kontaminierter Boden können zusätzliche Kosten verursachen. 2. Änderungen im Bauplan: Änderungen während der Bauphase, sei es durch persönliche Entscheidungen oder durch notwendige Anpassungen, können zu erheblichen Mehrkosten führen. Jede Änderung erfordert zusätzliche Planung und Material. 3. Preisschwankungen bei Materialien: Die Preise für Baumaterialien können stark schwanken. Unerwartete Preiserhöhungen können das Budget schnell sprengen, insbesondere bei großen Bauprojekten. 4. Bauverzögerungen: Verzögerungen durch schlechtes Wetter, Lieferengpässe oder unzureichende Arbeitskräfte können zusätzliche Kosten verursachen, da die Bauzeit verlängert wird. 5. Mangelnde Planung und Vorbereitung: Eine unzureichende Planung kann dazu führen, dass wichtige Aspekte übersehen werden, was später zu zusätzlichen Ausgaben führt. Vorbeugungsmaßnahmen: 1. Gründliche Planung: Eine detaillierte Planung und ein realistisches Budget sind entscheidend. Es ist ratsam, alle Aspekte des Bauprojekts im Voraus zu berücksichtigen und einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen. 2. Professionelle Beratung: Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Architekten und Bauunternehmern kann helfen, potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden. 3. Bodenuntersuchungen: Vor Baubeginn sollten umfassende geotechnische Untersuchungen durchgeführt werden, um die Bodenbeschaffenheit zu verstehen und mögliche Probleme zu identifizieren. 4. Festpreisverträge: Wo möglich, sollten Festpreisverträge mit Bauunternehmen abgeschlossen werden, um Preisschwankungen bei Materialien und Arbeitskosten zu vermeiden. 5. Regelmäßige Kommunikation: Eine offene und regelmäßige Kommunikation mit allen Beteiligten während des Bauprozesses kann helfen, Missverständnisse zu vermeiden und schnell auf Probleme zu reagieren. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Mehrkosten beim Neubau häufig auftreten können, aber durch sorgfältige Planung und proaktive Maßnahmen erheblich reduziert werden können. Ein gut durchdachter Ansatz kann dazu beitragen, das Traumhaus ohne böse Überraschungen zu realisieren.

Bereitstellungszinsen Wer eine Immobilie kauft oder baut, kommt in der Regel nicht um eine Finanzierung herum. Dabei stoßen viele früher oder später auf einen Begriff, der oft unterschätzt wird: Bereitstellungszinsen . Was steckt dahinter? Wann fallen sie an? Und wie hoch sind sie eigentlich? Was sind Bereitstellungszinsen? Bereitstellungszinsen sind Kosten , die Banken dafür verlangen, dass sie das vereinbarte Darlehen bereitstellen , obwohl es noch nicht oder nur teilweise abgerufen wurde. Diese Zinsen sollen den finanziellen Nachteil ausgleichen, dass die Bank das Geld „reserviert“, aber keine regulären Kreditzinsen dafür bekommt. Das betrifft vor allem Käufer, bei denen zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Darlehens einige Wochen oder Monate liegen – z. B. weil: der Notartermin erst später stattfindet, bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen (z. B. Grundbuchänderung, Genehmigungen) noch nicht erfüllt sind, oder bei einem Hausbau die Mittel in Teilbeträgen je Baufortschritt ausgezahlt werden. Wann beginnen Bereitstellungszinsen zu laufen? Die meisten Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit , in der keine Gebühren anfallen. Diese beträgt typischerweise: 3 bis 6 Monate bei vielen Kreditinstituten, bei einigen Banken auch bis zu 12 Monate – abhängig vom Vorhaben oder Sonderaktionen. Nach Ablauf dieser Frist fallen Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag an. Wie hoch sind Bereitstellungszinsen? Die Höhe liegt in der Regel bei: 0,25 % pro Monat (= 3 % pro Jahr ) auf den nicht ausgezahlten Teil des Darlehens. Beispiel: Wenn du z. B. 100.000 € noch nicht abgerufen haben, zahlst du ab dem 7. Monat monatlich 250 € Bereitstellungszinsen – zusätzlich zu allen anderen Kosten. Wann ist das relevant? Beim Neubau oder Sanierungsprojekten , wo sich die Auszahlung oft über mehrere Monate hinzieht. Wenn der Kaufvertrag bereits unterschrieben , die Immobilie aber noch nicht übergeben wurde. Wenn es zu Verzögerungen bei der Objektabwicklung kommt – z. B. durch fehlende Genehmigungen oder Bauverzögerungen. Wie lassen sich Bereitstellungszinsen vermeiden oder reduzieren? Verlängerte bereitstellungszinsfreie Zeit wählen Auszahlungen frühzeitig planen Zügige Abwicklung nach dem Notartermin Kredit in Teilbeträgen splitten (bei Bau): Tipp: Lass dich beim Finanzierungsgespräch nicht nur den Zinssatz und die Monatsrate erklären – sondern auch, ab wann Bereitstellungszinsen anfallen und in welcher Höhe . Eine guten Planung lohnt sich.

Der Traum vom eigenen Haus ist für viele ein wichtiges Lebensziel. Doch bevor es an die Finanzierung geht, stellt sich eine zentrale Frage: Wie viel Eigenkapital sollte man mitbringen – und wann ist der richtige Zeitpunkt, es einzusetzen? Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll? Als Faustregel gilt: Mindestens 20 bis 30 % des Kauf- oder Baupreises sollten im Optimum durch Eigenkapital gedeckt sein. Bei einem Objekt im Wert von 400.000 € wären das also idealerweise 80.000 bis 120.000 €. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer fällt das Finanzierungsrisiko aus – und desto besser sind in der Regel die Zinskonditionen der Bank. Vorteile eines höheren Eigenkapitalanteils: Günstigere Zinsen, da das Risiko für die Bank sinkt Niedrigere monatliche Raten Schnellere Entschuldung Bessere Chancen auf Kreditbewilligung Trotzdem ist auch eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital möglich – sogenannte 100 %- oder 110 %-Finanzierungen (inklusive Nebenkosten). Diese bringen jedoch höhere Zinsen und längere Laufzeiten mit sich und eignen sich vor allem für sehr solide Verdiener mit sicherem Einkommen. Wann sollte Eigenkapital eingebracht werden? Das Eigenkapital wird in der Regel bereits zu Beginn der Bau- oder Kaufphase eingebracht, insbesondere für die Kaufnebenkosten, die meist nicht über das Darlehen finanziert werden (z. B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Makler). Diese betragen etwa 10–15 % des Kaufpreises und sollten vorrangig durch Eigenmittel gedeckt sein. Beispielhafte Einteilung: Nebenkosten (10–15 %) → aus Eigenkapital Teil des Kauf- oder Baupreises (10–20 %) → zur Reduzierung des Darlehens Rest über Darlehen Wichtig ist auch, nicht das gesamte Vermögen zu investieren. Ein gewisser Sicherheitspuffer (z. B. 3–6 Monatsgehälter) sollte für unerwartete Ausgaben erhalten bleiben. Fazit: Eigenkapital ist ein zentraler Hebel für günstige Finanzierungskonditionen und finanzielle Sicherheit. Mindestens 20–30 % sind empfehlenswert, vor allem für Kaufnebenkosten und zur Reduzierung der Kreditsumme. Wer weniger Eigenkapital mitbringt, sollte sich gut beraten lassen und auf eine langfristig tragbare Rate achten.

Zinsbindungen – Was passt zu mir? Die Wahl des richtigen Finanzierungsmodells ist ein zentraler Baustein beim Immobilienerwerb. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle: Zinssicherung, Laufzeit, persönliche Lebenssituation und ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Lange Zinsbindung – Sicherheit für viele Jahre Ein Finanzierungsmodell mit einer langen Zinsbindung, z. B. über 15 bis 30 Jahre, bietet den Vorteil hoher Planungssicherheit. Vor allem in Niedrigzinsphasen lohnt sich diese Option, denn der günstige Zinssatz wird langfristig gesichert. Diese Variante eignet sich besonders für Menschen, die ein konstantes Einkommen haben und keine häufigen Veränderungen planen – etwa Familien oder sicherheitsorientierte Käufer. Zwar sind die Zinssätze bei langer Bindung oft etwas höher als bei kurzen Laufzeiten, doch das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft wird damit vermieden. Vorteile einer langen Zinsbindung: Planungssicherheit durch gleichbleibende Raten Schutz vor zukünftigen Zinssteigerungen Gut geeignet für Selbstnutzer mit langfristigem Anlagehorizont Kurze Zinsbindung (z. B. 10 Jahre) Ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren ist in der Regel mit einem niedrigeren Zinssatz verbunden als langfristige Modelle. Diese Variante eignet sich für Menschen, die erwarten, in Zukunft mehr Eigenkapital einzubringen, auf fallende Zinsen spekulieren oder ohnehin eine kürzere Haltefrist der Immobilie planen. Wichtig ist hierbei die Einschätzung des Zinsniveaus nach Ablauf der Zinsbindung. Vorteile einer 10-jährigen Zinsbindung: Günstigere Anfangskonditionen Mehr Flexibilität bei geplanter Veränderung der Lebenssituation Selbstnutzung vs. Vermietung – Auswirkungen auf die Finanzierung Ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten, hat Auswirkungen auf Ihre Finanzierung und steuerliche Situation: Selbstnutzung: Hier steht oft die langfristige Sicherheit und Stabilität im Vordergrund. Sie profitieren nicht von steuerlichen Abschreibungen, können aber unter bestimmten Bedingungen staatliche Förderungen (z. B. KfW-Förderprogramme) in Anspruch nehmen. Vermietung: Die Finanzierung ohne direkte Tilgung kann unter Umständen steuerlich vorteilhafter sein, da Zinsen und bestimmte Kosten absetzbar sind. Zudem kann der Mietzins zur Tilgung beitragen. Investoren achten oft mehr auf die Rendite und Flexibilität bei der Zinsbindung. Fazit: Ob eine lange oder kurze Zinsbindung besser zu dir passt, hängt von Ihrer Lebensplanung, Risikobereitschaft und finanziellen Situation ab. Auch die Entscheidung, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, beeinflusst die optimale Finanzierungsstrategie. Eine individuelle Beratung kann helfen, die beste Entscheidung für Ihre Bedürfnisse zu treffen.

Aktuelle Konditionen Beispiel für ein Darlehen über Euro 200.000,00 mit 60% Beleihungsauslauf: 10 Jahre ab 3,32% / 3,37% eff 15 Jahre ab 3,55% / 3,63% eff 20 Jahre ab 3,72% / 3,80% eff 25 Jahre ab 3,83% / 3,92% eff 30 Jahre ab 3,88% / 3,97% eff Für mehr Details und eine unentgeltliche, persönliche Beratung kontaktiert uns gern.

Ich habe einen Darlehensvertrag – und jetzt sind die Zinsen besser. Was kann ich tun? Viele Immobilienkäufer kennen das Gefühl: Kaum ist der Darlehensvertrag unterschrieben, sinken die Zinsen am Markt. Die Frage stellt sich: Bin ich jetzt für Jahre an den teureren Zinssatz gebunden – oder habe ich noch Handlungsspielraum? Die gute Nachricht: Es gibt durchaus Möglichkeiten, auf veränderte Zinsbedingungen zu reagieren. Welche das sind, hängt vor allem vom Zeitpunkt und vom Vertrag ab. 1. Rücktritt vor Auszahlung – ist das noch möglich? Wenn du gerade erst unterschrieben hast, aber die Darlehenssumme noch nicht abgerufen wurde, kannst du kostenfrei zurücktreten: Bei Verbraucherdarlehen hast du ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen. Wichtig: Der Widerruf muss schriftlich erfolgen, am besten per Einschreiben. 2. Während der Zinsbindungsdauer Wenn dein Darlehen bereits läuft, bist du während der vereinbarten Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) grundsätzlich an den Vertrag gebunden. Aber: ✅ Option A: Kündigung nach 10 Jahren Laut § 489 BGB kannst du ein Immobiliendarlehen ab 10 Jahren nach vollständiger Auszahlung jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Danach kannst du zu einem besseren Zins weiterfinanzieren. ✅ Option B: Forward-Darlehen abschließen Wenn deine Zinsbindung in den nächsten 3 bis 5 Jahren ausläuft, kannst du dir schon heute die aktuell günstigen Zinsen für später sichern – mit einem sogenannten Forward-Darlehen.  3. Vorzeitige Kündigung mit Vorfälligkeitsentschädigung – lohnt sich das? Wenn du deinen Kredit innerhalb der ersten 10 Jahre kündigen möchtest, muss die Bank zustimmen und wird eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese soll den Zinsverlust der Bank ausgleichen. 4. Sonderkündigungsrecht bei berechtigtem Interesse In bestimmten Fällen kannst du den Vertrag auch vorzeitig kündigen– z. B. wenn du die Immobilie verkaufst. Die Bank muss dann zwar zustimmen, aber nicht immer eine Entschädigung verlangen. Zum Beispiel, weil du einen besseren Zins hast als aktuell üblich ist. Fazit: Du hast mehr Möglichkeiten, als du denkst Auch wenn du schon einen Darlehensvertrag abgeschlossen hast, musst du dich nicht dauerhaft mit einem ungünstigen Zinssatz abfinden. Je nach Vertragsstatus gibt es unterschiedliche Wege.

Die Dauer einer energetischen Modernisierung hängt von mehreren Faktoren ab, wie dem Umfang der Maßnahmen, Genehmigungen und der Verfügbarkeit von Handwerkern. Hier eine grobe Zeiteinschätzung: 1. Planungsphase (2–6 Monate) Energieberatung & Bestandsaufnahme (2–4 Wochen) Erstellung eines Sanierungskonzepts (4–8 Wochen) Fördermittelbeantragung (4–12 Wochen) 2. Umsetzung (3–12 Monate) Einzelmaßnahmen (z. B. Fenster, Heizungstausch): 2–6 Wochen Komplettsanierung (z. B. Dämmung, Dach, neue Heizung): 6–12 Monate Lieferzeiten & Handwerkerverfügbarkeit: Je nach Region Verzögerungen möglich Gesamtdauer: 6–18 Monate Einzelmaßnahmen können schneller abgeschlossen werden, während eine umfassende Sanierung länger dauert. Wichtig: Frühzeitig Handwerker und Fördermittel sichern! 😊